標售、標租、招標設定地上權

臺南市中西區星鑽段2425、2426地號地上權案

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(以下資料整理自招商文件及說明會簡報)
■計畫概述

　　臺南市政府為因應不動產價格變動趨勢，於最近已開發完成的「中國城暨運河星鑽地區區段徵收地區」所取得之剩餘可建築土地，除了前2年以標售方式償還開發成本外，於財務壓力緩和之際，加以考量市有土地有效利用及永續財源目標，市府首次規劃採「設定地上權」方式辦理處分，透過招商開發活化市有資產，以合理之權利金及租金確保政府長期收益，亦期能進一步穩定房地產價格。
　　本案位於臺南市中西區政經中心樞紐，座落於金華新路、大涼路及星鑽路口，招商範圍分為北基地及南基地，皆為第一種觀光休閒特定專用區。基地臨安平運河畔、河樂廣場、海安商圈，具觀光休閒優勢；且鄰近友愛商圈、海安商圈、安平商圈、臺南市政永華行政中心、永華國民運動中心及臺南市議會，周邊住商休閒生活機能良好，極具發展潛力。



■基地基本資料







基地位置
北基地
南基地


座落位置
星鑽街、金華新路路口北側街廓
星鑽街、金華新路、大涼路所圍街廓


計畫範圍
中西區星鑽段2425地號
中西區星鑽段2426地號


計畫面積
5,381.74㎡(約1,628坪)
10,209.76㎡(約3,088坪)


土地權屬
100%臺南市
100%臺南市





 










土地使用分區
第一種觀光休閒特定專用區


容積率、建蔽率
50%/480%


容積獎勵項目
þ容積移轉　ý增額容積　þ太陽光電設施(免計容積)　ý開放空間　þ斜屋頂(免計容積)






































■周邊環境概況


區域不動產市場

區域商圈分布

觀光市場潛力


 

■未來開發構想

　　本基地以「星鑽水岸經貿圈」為發展願景，基地鄰近多處觀光資源，河樂廣場110年平均每月參訪人數達6萬5000人次以上，具備觀光消費潛能，得提供區域商業服務機能，串聯星鑽水岸觀光，且基地周邊機關辦公場所聚集，商辦屋齡皆達20年以上，因應臺商回流及新創產業需求，可錨定新型辦公樓的空缺。又因鄰近河樂廣場觀光軸帶及安平運河遊船水岸，可結合大型特色商場、文青時尚市集、百貨公司、景觀辦公室、國際觀光旅館等產品，可有效匯聚觀光人潮，可順利接納遊覽臺南市區之觀光人潮，塑造運河節點新門戶。



  


■招商條件















招標方式
設定地上權


存續期間
50年


允許開發項目
依107年「變更臺南市中西區細部計畫(第二次通盤檢討)案計畫書」及
105年「擬定 臺南市中西區細部計畫(中國城暨運河星鑽地區)案」之土地使用分區管制規定


使用限制
本案建築物及土地不得作為住宅使用


土地開發建設期限
自契約簽訂之日時起5年內開發建設完竣，以建物取得使用執照之日認定之


營運績效評估
於開發建設完竣起每年度辦理1次營運績效評估，以評估乙方之營運績效


優先定約
如乙方經甲方評定為營運績效良好得申請，以1次為限，期限不得超過20年


地上權分割轉讓
依本契約設定之地上權不得分割轉讓，其所興建之地上物應整體管理營運


地上權融資
經甲方同意，乙方得申請以地上權設定負擔辦理抵押貸款


建物出租、委託經營
乙方得自行經營或將建物及設施委託或出租第三人經營




 











■財務條件








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臺南市南台南副都心車站專用區、商業區及住宅區設定地上權案

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■計畫概述

　　南台南副都心地區為目前南市府積極推動的重點發展地區之一，未來台鐵南臺南車站於2026年完工啟用後，將提升交通便利性，與既有的文化、教育、藝術與商業的資源互相銜接串聯，成為沙崙智慧園區-臺南市區之交通重要節點。

 　　本案位在台南市東區的南台南站副都心第一期區段徵收開發區，區內有以生態聞名的巴克禮公園第二期，周邊包含文化中心、市立醫院、崇德市場商圈等便利生活機能，還有國立科學教育體驗未來館、新都心社會住宅、台南捷運紅線與藍線等，生活機能完善且交通便利。

■基地基本資料














基地
A區基地
B區基地


座落位置
南臺南車站東側土地
生產路、崇慶街一段、崇聖路一段所圍部分街廓


計畫範圍
臺南市東區新都心段24地號
臺南市東區新都心段40、40-1、40-2、40-3、41地號


計畫面積
0.66公頃(約1,993坪)
1.59公頃(約4,824坪)


土地權屬
100%臺南市
100%臺南市











基地
A區基地
B區基地


土地使用分區
  車站專用區
第四-1種商業區、第五種住宅區


 
  車專(60%/400%)
商業區(60%/320%)；(五)(60%/210%)


容積獎勵項目
(本案不得容移、不得申請容獎)
ý容積移轉　ý增額容積　ý開放空間　ý大眾運輸辦法§29條獎勵　ý其他容積獎勵項目








■周邊環境概況

周邊資源　　　　　　　　　　　　　　　　　　　發展定位

區域不動產市場


■未來開發構想

　　本招商基地分為A區(北側)、B區(南側)兩區，A區緊鄰南臺南車站，應預留牆板提供運輸系統車站通廊，作為通勤人潮動線，並得作交通轉運設施、停車場、商辦、零售店鋪、旅館等經營，另外應提供部分樓地板供本府社會局作托嬰中心使用，除帶動地區商業及交通機能外，亦可提升整體地區之公益性。有關本案開發應注意事項如后：







1.相關建築設計配合
A區2樓應預留可拆除式牆板， 以利未來連通道銜接捷運南臺南站


2.公車停靠區配合
應於生產路路側設置公車停靠區


3.停車內需化
本案開發應依「建築物交通影響評估準則」規定


4.提供公益設施(托嬰中心)
本案應提供本府社會局托嬰中心使用空間至少140坪









 









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臺南市南區水交社段72、72-1、72-2地號等3筆眷改土地合作開發案

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以下資料來源：臺南市政府地政局

■計畫概述


        臺南市水交社眷村在民國96年拆除後，臺南市政府為保留自日治迄今的眷舍群，規劃原部分眷村空間為文化園區，並配合臺南市未改建眷村土地整體規劃案，選定大鵬五村及水交社變更部分住宅區為商業區，本次基地即位屬其一，係在臺南市南區都市計畫之商96土地（原分區編號為商63）。為考量國有土地之使用效能與公共服務需求，國防部政治作戰局與臺南市政府文化局攜手合作，選定本案基地進行招商規劃。
        為強化水交社文化底蘊與臺南市核心都市機能，本合作開發案採設定地上權方式招商引資，希冀媒合經營型企業創造聚集效益，開發文化特色旅宿設施、複合式商場、多功能展演宴會空間、藝文活動設施…等，藉以促進區域發展、提升都市機能、促進文化觀光效益，提升城市競爭力並帶動都市加值的連續效果，營造出具創意、活力、人文兼容並蓄的都市新意象。
 



 

■基地基本資料







座落位置
水交社文化園區北側、水交社路與南門路間


計畫範圍
臺南市南區水交社段72、72-1、72-2等3筆地號土地


土地使用分區
商業區(商96)


使用強度
80%、305%


計畫面積
37,245.43平方公尺


土地權屬
中華民國(國防部政治作戰局)100%









 

■開發經營規範







1.開發時程規範


本基地最多得以三期分期分區開發，各期開發規模與規劃應於投資執行計畫書載明並經主辦機關同意後始得實施。
若採分期分區開發，第一期興建之容積樓地板面積不得低於本案基地總容積之 1/3，且第一期之範圍須包含規定之公益回饋空間(或設施)。
採一次全區開發者，興建期自簽訂地上權契約之日起，不得超過5 年；採分期分區開發者，得分三期開發，興建期自簽訂地上權契約之日起，第一期不得超過 5 年、各期合計不得超過 10 年，並於同期限內依法取得相關使用許可（如使用執照、建物所有權登記、建物之預告登記等）後開始經營。




2.公益設施經營


公益回饋空間或設施應由專案公司營運至少滿2年
營運期間之相關規劃需求、營運管理方式等，應與管理機關另為約定辦理。
公益回饋面積與全案總興建面積之比例，得依該比例減收部分土地租金。上述之土地租金減收比例，應以投資執行計畫書所載之回饋空間（或設施）與開發主體之面積比例為計算基準。




3.存續期間
50年+20年(優先續約)






■投資計畫書  




1.開發構想及興建計畫


計畫目標及開發經營理念
開發構想
興建計畫：建築規劃設計、.交通分析與規劃、環境影響及改善措施、綠建築規劃設計內容及節能減碳作法、施工及品質管理計畫等。




2.團隊實績
　　載明未來與主辦機關簽訂投資開發契約之開發人為原單一公司投標人或單一公司新成立之專案公司或企業聯盟新成立之專案公司。新設專案公司之股權結構及股東成員、股款募集計畫、組 織管理架構、經營團隊專業經營人之資歷經驗。


4.空間規劃、營運計畫及財務計畫


公益回饋空間(或設施)規劃
營運計畫
維護管理計畫
財務計畫
權利金規劃




5.其他創意方案


建築創意方案
社會企業責任(CSR)方案構想或其他承諾公益回饋事項
本案基地內之定期展演或相關藝文活動等短中長程年度活動方案








■財務條件





1.投標保證金
新台幣1,500萬元整


2.履約保證金
新台幣7,000萬元


3.行政作業費
新台幣3,000萬元


3.權利金


開發權利金：開發權利金底價為新臺幣18億5,000萬元，投標金額不得低於底價，經綜合評選並決標後，以得標人實際填具權利金標單之報價金額計收。開發權利金得一次全額繳納，或分多期繳納，惟最多不得超過 10 期。
營運權利金：包括固定營運權利金及變動營運權利金。固定營運權利金為每年新臺幣 900 萬元；變動營運權利金為本案開始營運後，收取得標人當年度營業收入 1% 以上之變動營運權利金，前述營業收入得不採計回饋空間(或設施)之營業收入。變動營運權利金採級距式調整。




4.土地租金


興建期：488萬元/年
50年合計：約6.83億元








■申請人資格條件




1.一般資格
單一法人或合作聯盟(至多5家)


2.財務資格


單一法人：實收資本額7億元
合作聯盟：領銜公司實收資本額4億元+各成員實收資本額總額7.5億元




3.開發能力資格


興建能力：於投標期限截止日前5年內，投標人或其協力廠商曾擔任起造人或承造人，並完成住宅或商業使用建築開發實績，累計使用執照之建築總樓地板面積達4萬平方公尺以上。
營運能力：具旅館住宿、多功能藝文宴會展覽空間(宴會、會議、展覽)、購物商場等經營實績或營運許可證明。
藝文活動經營能力：應具備曾承攬藝術文化、觀光、藝文展演等活動之實績
前三項得尋求符合該規定資格之協力廠商。






 

 

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臺中市西屯區經貿段 6、8 地號等兩筆土地設定地上權案

流標1次

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以下資料來源：臺中市政府

■計畫概述


       水湳經貿園區第二種經貿專用區經貿段6地號、8地號，占地總面積3.86公頃，位於臺中市交通要道且具觀光產業發展潛力，周邊刻正進行臺中國際會展中心以及水湳轉運站相關工程，充分發揮區位效應與產業集中效果，未來可透過會議展覽培植觀光人潮、帶動周邊投資，將以設定地上權方式招商，引進大型國際型飯店、複合式商業設施、觀光旅館、購物中心進駐，打造為休閒、觀光遊憩的最適地點，創造無窮的商機。




 

■基地基本資料







座落位置
鄰接中科路、經貿路二段及黎明路


計畫範圍
臺中市西屯區經貿段 6 地號土地及、8 地號土地


土地使用分區
第二種經貿專用區


使用強度
80%、500%


計畫面積
38,610.47平方公尺


土地權屬
中華民國(臺中市政府)100%









■開發經營規範







1.開發時程規範
本案基地點交完成日次日起5年內依法取的全部建物之使用執照，倘因都市計畫審議順延長期限者，經招標機關事前書面同意後，得延長一次，該延長期限最長為3年。


2.存續期間
70年(含興建營運期間)。









■投資計畫書  




1.計畫目標及開發經營理念


計畫目標
開發經營理念
開發構想




2.投標人介紹


公司基本介紹（沿革、願景及發展策略）、技術、產 品及營運模式、董事、監察人及經營團隊、財務狀況
開發籌組計畫




3.開發規劃及興建計畫


規劃理念及創意
敷地計畫
建築及空間配置規劃
交通運輸動線計畫
綠建築設計及智慧建築設計
施工計畫、工程經費及時程概要說明




4.營運計畫


經營組織
經營管理構想
維護管理計畫
行銷計畫
社會經濟效益




5.財務及風險管理計畫
假設分析

以70年為財務試算年期（包含興建期）
財務計畫開始年為民國113年1月1日
淨現值計算至民國183年12月31日
工程估價基準以民國113年1月1日為基準

財務計畫應依開發規劃內容、興建計畫、營運計畫 予以評估






■財務條件





1.地上權權利金底價
新臺幣93億​​8,344萬​​5,000元


2.押標金金額
新臺幣14億​751萬​6,750元


3.權利金繳交方式
得標人得分期繳付權利金總額，得標人應外加營業稅同時繳付

簽約前繳付權利金：得標人至遲應於契約簽約日前一銀行 營業日前繳付權利金總額之30%。
權利金分期繳納：得標人應於契約簽訂日次日起算3年內 繳付權利金總額之70%，第一期繳納期限為契約簽訂之日次日起算1年內繳付權利金總額25%；第二期繳納期限為契約簽訂之日次日起算2年內繳付權利金總額25% ；第三期繳納期限為契約簽訂之日次日起算3年內繳付 權利金總額20%。




4.土地租金


得標人應於本設定地上權標的點交之日起30日內，繳交自點交日起計至當年度12月31日止之地租總額。其餘年度，應於每年1月31日前繳清當年度應繳全部地租。
設定地上權應收取之地租，按訂約當期土地申報地價年息5%計收，乙方應外加該營業稅一併繳付。前項地租於申報地價調整時，隨同調整；租金計算結果，如低於當期應繳地價稅時，即按地價稅計收。地上權標的，如因更正、分割、重測或判決等原因致標示有變更時，應自變更登記之次月起，重新計算地租。








■投標人資格條件




1.一般資格
單獨投標

依我國法令成立的本國公司。
依我國法令在臺設有分公司或辦事處的外國公司。
依我國法令成立之財團法人。




2.財務資格
公司實收資本額及財團法人之財產總額均不得低於新臺幣10億元





 

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臺南高鐵特定區武東段276-1地號產業專用區土地開發案

(評審階段)

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以下資料來源：臺南市政府地政局

■計畫概述


　　因應政府產業政策願景，致力五+二產業創新計畫，推動智慧機械、亞洲．矽 谷、生技醫藥、綠能科技、國防及循環經濟等，整體沙崙智慧綠能科學城政策推動及期程規劃、大臺南會展中心未來營運支援服務之需求，並配合會展中心民國 111 年營運規劃期程及週邊發展需求，促進土地利用活化價值及地區發展潛力，並帶動附近地區整體發展，規劃招商作複合式商業設施，包括商業金融支援性設施、餐飲業、零售業等，以促進產業活絡、並提升臺南區域競爭力。
　　台南市政府推動「高鐵特定區武東段276-1地號產業專用區土地開發案」，以設定地上權方式招標，期許引入民間投資經營，打造複合式商業設施，須開發至少150間房間之旅館設施外，投資人得依都市計畫開發經營工商服務、展覽、購物中心、觀光遊憩、醫療保健服務或產業研發等，與沙崙智慧綠能科學城串聯，以促進當地產業活絡。



 

■基地基本資料







座落位置
高鐵臺南站


計畫範圍
臺南市歸仁區武東段276-1地號土地


土地使用分區
產業專用區


使用強度
60%、240%


計畫面積
43,494.38平方公尺


土地權屬
中華民國(交通部鐵道局)100%









 

■開發經營規範







1.開發時程規範


開發經營契約簽訂日起8年內完成各期都市設計審議委員會審議通過之內容所載總樓地板面積（依建築技術規則之定義為準）之興建，並於同期限內依法取得相關使用許可（使用執照、建物所 有權登記、建物之預告登記等）後開始經營
民間機構就基地之開發經營，得至多採分 2 期開發方式為之，第 1 期開發應於開發案投資開發契 約簽訂之日起 4 年內完成，且建築面積不得低於總建築面積 50％
應於契約簽訂之日起 4 年內完成連接會展中心空橋之興建




2.存續期間
50年+20年(優先續約)






■投資計畫書  




1.計畫目標及理念


計畫目標
開發經營理念
投資內容，如百貨公司、量販店、宴會廳或旅館等




2.團隊實績
　　載明未來與主辦機關簽訂投資開發契約之開發人為原單一公司投標人或單一公司新成立之專案公司或企業聯盟新成立之專案公司(單一公司投標人或企業聯盟投標人之各組成員，應於本案投標截止日前連續運作達 1 年以上)


3.開發能力限制
　　單一公司投標人或企業聯盟投標人之各組成員或投標人之協力廠商中至少 1 家應具備實際興建或營運相關設施（如：商辦大樓、旅館、百貨商場、餐飲設施、文教休憩、遊憩設施、會展設施、廠辦大樓、研發大樓或其他相關設施等其中之一）之實際能力與經驗


4.開發規劃、興建計畫、經營計畫及財務計畫


規劃理念及創意
土地使用及建築量體計畫
動線計畫
興建計畫
經營計畫
財務計畫




5.整體發展綜效及其他承諾


權利金支付計畫
投標人應同時檢附投資計畫書全部內容之 PDF 檔案及預估分年現金流量表 之 Excel 檔案光碟片乙份








■財務條件





1.投標保證金
新台幣1億元整


2.履約保證金
1億5,000萬元


3.權利金


開發權利金：以現金繳納者，得分兩期按規定繳納，如民間機構非屬分期開發者，應自投資開發契約簽訂之日起算 30 日內，按民間機構於權利金標單所載承諾之開發權利金 （不得低於新臺幣 3,000 萬元整）全額，繳交開發權利金
固定權利金：第1至4年不收取，第5至8年半額計收，第 9 年至契約期滿全額計收
變動權利金：依營業收入調整




4.土地租金
本契約標的簽訂地上權契約當期申報地價年息 1%計收







 

 

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臺南市中國城暨運河星鑽區段徵收區土地標售



■標售標的基本資料





使用分區
第一種觀光休閒特定專用區
第二種觀光休閒特定專用區
商業區


土地使用強度
50%、480%
50%、480%
80%、320%


地段
星鑽段
星鑽段
星鑽段


地號
2411、2425、2426
2428、2430、2432
2406


面積
2411：2,504.00㎡
2425：5,381.74㎡
2426：10,209.76㎡
2428：6,166.47㎡
2430：4,850.95㎡
2432：12,335.44㎡
254.04㎡


基地最小開發規模
不得低於2,000㎡
不得低於2,000㎡
不予規定


辦理方式
標售：2406、2428、2432
標售或設定地上權：2411
設定地上權：2425、2426






■區位優勢及發展潛力
　　本區地處臺南市中心之精華地段，鄰近永華市政中心、中正商圈、海安商圈，又臨運河水岸為運河遊船新節點，具卓越的商業及水岸休閒觀光優勢。配合中國城廣場及市府海安路景觀再造，形塑藍綠雙環、水岸再生之新城市地標。
　　中國城暨運河星鑽地區已開放通車，配合運河水岸觀光休閒環境，劃定水岸複合商業購物中心區(觀特區一 )及親水景觀住商混合區(觀特區二)，商、辦、住商及國際觀光旅館之開發機能；另於中國城地區，亦開發商業用地。 本開發區完成後，計約4.97公頃之建築用地，擁有運河水岸景觀大面積、方整之優質土地機會千載難逢。
■已脫標土地




地號
土地面積
標售單價
標售總底價
得標人
得標單價
得標總底價


2430
4,850.95m2
252,200元/m2
 1,223,409,590
遠雄建設事業股份有限公司
363,168元/m2
1,761,709,810




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其他標售資訊(臺南市政府地政局)


 

新市鎮商業區暨楠梓觀光旅館區用地

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土地使用及變更歷程


新市鎮商業區
楠梓觀光旅館用地


西元1994年
由內政部發布高雄新市鎮特定區主要計畫，預計至105年引進30萬人口。
西元1990年　
配合台糖育樂園及高雄都會公園開發，變更住宅 區為觀光旅館區，並規定整體規劃開發，避免零星建設， 影響整體景觀。


西元2016年
主要目標 在紓解高雄都會中心成長壓力，容納新增都市人口，提供 優質都市生活環境，提升生活品質。
西元1992年~
台糖公司陳情廢除觀光旅館區內原計畫道路，因配合觀光旅館整體規劃設計，廢除原有細部計畫道路， 並拓寬外圍道路以利交通。









土地使用管制事項


土地使用分區
第二種商業區
建蔽率/容積率
50%/320%   


第三種商業區
建蔽率/容積率
60%/420%


觀光旅館區
建蔽率/容積率
40%/370%


容積率管制規定
☑容積移轉　☒增額容積　☑開放空間　☒大眾運輸辦法§29條獎勵







 



 











高雄新市鎮租稅優惠


優惠項目
適用對象
內容


地價稅
不動產持有稅負
建築物興建完成後，第一年免徵，第二年起依序減徵八成 六成、四成、兩成，第六年起不予減免。


房屋稅


契稅
不動產買賣移轉稅負
建築物興建完成後，第一年買賣免徵，第二年起依序減徵 八成、六成、四成、兩成，第六年起不予減免。(以一次為限)







本案權利金與租金優惠


優惠項目
地上權期間達10年
地上權期間達20年


新市鎮


前3年僅收浮動租金
前2年權利金免收




前3年僅收浮動租金
前3年權利金免收




觀光旅遊區


前3年僅收浮動租金
前3年權利金免收




前3年僅收浮動租金
前4年權利金免收
前5年權利金減半收取








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亞洲新灣區　港埠商業區、核心經貿特定專用區7D、7E









土地使用及變更歷程


西元2012年12月
海軍陸戰隊少康營區撤出，土地歸還台糖公司、 高雄市政府取得10公頃的公園用地及1.3公頃的商業用地  


西元2013年03月
高雄市政府同意依都市計畫法辦理個案變更
西元2019年01月
小港森林公園闢建完成


西元2016年07月
內政部都市計畫委員會審議通過
西元2019年12月
台糖公司領回9.53公頃商業區土地


西元2017年03月
3月內政部准予辦理第89期（原89期（原少康營區）市地重劃
西元2019年~      
陸續活化化2.13公頃商業區土地


土地使用管制事項


土地使用分區
第七種特定經貿專用區
容積率/建蔽率
60%／490%


港埠商業區
50%／1000%


容積率管制規定
依招商契約公告內容為準


特殊規定
需提送都市審議、不得作住宅使用










 










權利金與租金計算
地上權期間達10年
地上權期間達20年


港埠商業區


前3年僅收浮動租金
前3年權利金免收




前3年僅收浮動租金
前4年權利金免收
前5年權利金減半收取

台糖「少康營區」活化閒置土地招商案







土地使用及變更歷程


西元2012年12月    

海軍陸戰隊少康營區撤出，土地歸還台糖公司、 高雄市政府取得10公頃的公園用地及1.3公頃的商業用地  



西元2013年03月
高雄市政府同意依都市計畫法辦理個案變更
西元2019年01月
小港森林公園闢建完成


西元2016年07月
內政部都市計畫委員會審議通過
西元2019年12月
台糖公司領回9.53公頃商業區土地


西元2017年03月
3月內政部准予辦理第89期（原89期（原少康營區）市地重劃
西元2019年~      
陸續活化化2.13公頃商業區土地








土地使用管制事項


土地使用分區
第三種商業區
建蔽率/容積率
60%/490%   


第三種特定商業區
建蔽率/容積率
60%/490%


第四種商業區
建蔽率/容積率
60%/630%


容積率管制規定
☒容積移轉　☒增額容積　☒開放空間　☑大眾運輸辦法§29條獎勵